Le statut bailleur en 2026

 

📌 1) Statut du bailleur privé : concept et calendrier

• L’État et le Parlement travaillent sur une réforme fiscale visant à créer un « statut du bailleur privé » dans le cadre du budget 2026 pour relancer l’investissement locatif. Ce statut n’est pas encore définitivement adopté dans sa version finale au moment de la rédaction, la loi de finances 2026 doit encore être votée et les dispositions pourraient évoluer d’ici là.

---

📌 2) Objectif de la réforme

L’idée centrale est de réduire la charge fiscale des bailleurs privés, notamment par :

✅ la possibilité d’amortir fiscalement le bien loué nu, comme on le fait déjà pour les meublés (LMNP/LMP), ce qui réduit l’impôt sur les revenus fonciers quand on est au régime réel ;

✅ l’amélioration du régime micro-foncier (abattement plus élevé) ;

✅ un plafond de déficit foncier plus élevé à imputer sur le revenu global ;

✅ des avantages potentiels sur l’IFI et les plus-values si certaines conditions de location sont respectées.

---

📌 3) Principales mesures fiscales proposées pour 2026

🔹 Amortissements comptables pour les locations nues

• Le bailleur pourrait amortir une partie de la valeur de son logement loué nu pour réduire son revenu imposable, ce qui n’est aujourd’hui possible qu’en location meublée.

• Les premiers projets parlaient d’un amortissement jusqu’à 80 % de la valeur du bien, détenu et loué selon certaines conditions (neuf ou rénové) et dans une durée minimale de location longue durée.

Important : selon certaines sources, ces amortissements ne s’appliqueraient qu’aux nouveaux investissements réalisés à partir de fin 2025 / 2026, et non au parc existant.

---

🔹 Micro-foncier amélioré

• L’abattement forfaitaire pour les revenus fonciers en micro-foncier (location vide) devrait passer de 30 % à 50 % en 2026.

• Actuellement ce régime s’applique jusqu’à 15 000 € de loyers. Certaines propositions parlementaires évoquaient d’augmenter ce seuil (par ex. jusqu’à 30 000 €), mais rien de définitif n’est encore adopté.

---

🔹 Déficit foncier

• Le plafond d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global pourrait être substantiellement relevé (jusqu’à 40 000 € par an contre 10 700 € aujourd’hui), facilitant la déduction de gros travaux.

---

🔹 Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) & plus-values

• Certaines propositions envisagent d’exclure des biens loués durablement de l’assiette de l’IFI et d’aligner l’exonération des plus-values sur des durées (ex. 20 ans) plus favorables que les règles actuelles.

---

📌 4) Conditions et contraintes envisagées

Dans le projet tel qu’il circule :

🔹 Les avantages fiscaux seraient conditionnés à :

• location non meublée (vide), avec logement affecté à la résidence principale du locataire,

• durée minimale du bail long terme (souvent 9 à 12 ans selon les versions discutées),

• plafonds de loyers et de ressources (dérivés de dispositifs comme Loc’Avantages).

🔹 Ces mesures s’appliqueraient principalement aux investissements réalisés après le 1er janvier 2026 (ou parfois fin 2025 selon les textes).

---

📌 5) Situation juridique à début 2026

👉 Le statut n’est pas encore définitivement voté : certains amendements visant à simplifier et créer un statut fiscal unique pour les bailleurs ont été rejetés en 2025, et le texte final pour 2026 était en discussion au Parlement au moment des dernières actualités fiscales.

Cela signifie que :

• des mesures fiscales nouvelles seront probablement intégrées au budget 2026,

• mais leurs formes précises (taux d’amortissement, conditions, seuils, dates d’application) pourraient encore évoluer jusqu’à l’adoption finale de la loi.

---

📌 6) Ce qui reste inchangé si rien n’est voté

Sans création d’un nouveau statut :

✅ Les revenus fonciers restent imposés selon les règles actuelles :

• régime réel ou micro-foncier (30 % d’abattement jusqu’à 15 000 €) ;

• imposition des revenus fonciers à l’IR + prélèvements sociaux ;

• déficit foncier imputable dans les limites légales.

✅ En location meublée (LMNP/LMP), l’amortissement reste possible sous conditions et continue à relever des BIC.

---

📌 En résumé